Stralcio immobiliare " inizio lavori ".


Se per un esperto puo' ovviamente essere una cosa scontata ,molti aspiranti investitori immobiliari non hanno la minima idea di come si possa ricercare un immobile da stralciare . 

 Vediamo cosa devi fare per iniziare a selezionare un potenziale immobile per saldo & stralcio nella tua citta'.

 Prima di iniziare se non hai la minima idea di cosa sia uno stralcio e delle sue potenzialita' chiedimi gratuitamente a relax.immobiliare@yahoo.it la guida gratuita che ti spiega gli step per stralciare un immobile .(Te la mando volentieri via mail) 

SELEZIONE IMMOBILE 

Andiamo nel sito migliore in Italia di aste giudiziarie .




In questo sito trovate senza fatica tutti gli immobili all'asta della vostra citta'.

Comodamente senza muovervi da casa o dall'ufficio potete avere tutto quello che vi necessita' per la vostra futura operazione.

Al contrario di quando si cerca un venditore motivato per effettuare la cessione del preliminare , qui gli annunci di aste presenti sono gia' dei potenziali affari .



Un grande risparmio di tempo !





Una volta aperto il sito dovrete cercare la vostra citta' e poi effettuare la ricerca.

Io ve la faro' vedere su Genova e' vi faro' vedere come opero io ogni volta che devo far nascere uno stralcio.

Vi apparira' questa schermata, io ho inserito appartamento su Genova e poi clicco su cerca:



Vi apparira' il numero di immobili all'asta nella vostra citta'.





Su Genova appare il 6 giugno 2013 il dato di 241 immobili all'asta con la tipologia “appartamento” .



Un dato enorme che ci permettera' di selezionare molti immobili che una volta “scremati” ci indicheranno dove consegnare la lettera all'esecutato.



Gli immobili all'asta sono uno dei strumenti per individuare possibili stralci immobiliari anzi io lo definisco lo strumento perfetto .

Allora una volta fatto questo step non ci resta che scegliere gli immobili in base a dei parametri ben precisi.







  1. BUDGET DI SPESA
  2. NUMERO CREDITORI
  3. DIFFORMITA'' SULL'IMMOBILE
  4. VALUTAZIONE PRICE
  5. PRESENZA ESECUTATO.


Partiamo dal budget di spesa.

Se non operi lo short trading che non necessita di soldi per via della cessione del preliminare fatto con l'esecutato ( non ne parlero' in questo manuale) ovviamente se vuoi spendere circa 100.000 euro per comprare un immobile devi tenerti su un budget di 1 volta e mezzo quello che puoi spendere.



Perche' una volta e mezzo in piu' del mio budget?



Semplicemente perche' con gli stralci immobiliari devi e ripeto devi formulare offerte almeno del 50 % inferiori al prezzo di mercato normale.



Non ci sono trattative su questo punto.

Questa tecnica deve darti questo margine se non tanto vale andare ad un asta immobiliare dove non devi fare nulla.

Quindi ipotizziamo che anche io abbia un budget di 100000 euro,faro' una ricerca per prezzo con limite massimo di 250,000 euro.













Ecco che risultato avremo su Genova






Ho inserito da 10000 a 250,000 euro ed ecco che troviamo sempre molti immobili su cui lavorare ossia 221.



Bene allora passiamo al secondo step il numero dei creditori .

Il numero massimo di creditori che io considero' valido per effettuare uno stralcio e' di tre .

NON DI PIU' !!



Troppo complicato trattare con piu figure .

Perderesti troppo tempo.

In teoria si puo' trattare anche con 10 creditori ,ma non conosco nessuno che si sia spinto oltre il numero di 5.



Io vista anche la citta' di Genova che offre tante operazioni mi limito al massimo a 3.



Di solito si trova ( non e' una regola) il condominio ,la banca ,l'equitalia.

Queste sono le figure massime con cui operare.

Se poi non c'e' Equitalia mi si aprono le porte del paradiso e si preannuncia un affare d'oro.





Equitalia infatti non tratta ,non si puo' stralciare .

Loro vogliono tutto il loro credito e basta !Quindi se il debito e' troppo elevato ( qui mi sto spingendo un po' troppo oltre....) lasciate perdere !



Ecco la mia scelta ideale tra gli oltre 200 annunci.

Ne ho trovate in verita' oltre 15 ( poi con la pratica sarete veloci anche voi), ma vi indico quella che mi sembra la migliore.

Prezzo immobile 84750 ( asta deserta ) Prox asta prezzo 67800 in base al ribasso del 20% .



Eccola qua , se volete vedere la perizia intera potete cliccare qui .



Ecco il primo dato interessante.



Abbiamo un dato veramente interessante un solo creditore inserito in perizia.

Certo come insegno sempre in fase di raccolta delega bisognera' confermare questo dato ,ma per esperienza e ' sempre attendibile la perizia.

Non sono inserite neanche spese di condominio ,ma non mi sara' difficile chiamare l'amministratore.



Quindi il secondo “fattore” che mi interessa ossia il numero di creditori mi soddisfa pienamente.



Passiamo alle difformita' sull'immobile.



Non dico di non trattare stralci con difformita' ,ma solo di leggere la perizia e verificare che tipo di problemi ci sono nella casa perche' ricordate dopo l'atto poi dovete mettere tutto in ordine catastalmente a vostre spese.



Ecco in perizia cosa compare:





Abbiamo anche il fattore difformita' che ci permette di verificare eventuali spese extra da sostenere ed in questo caso si tratta di un ottima notizia perche' l'immobile e' in ordine catastalmente e' non e' poco !



Veramente una bella pratica.



Passiamo ora alla stima che do io all'immobile.




Se segui da un po' il blog o se sei un mio studente sai benissimo che non mi fido mai di valutazioni fatte da altri o da osservatori immobiliari.



Solo io decido in base ai miei conti se e' il caso o meno di procedere su un operazione.



Il programma Price che io uso da una vita mi indica chiaramente i prezzi della Via e non della zona su dove opero ed e' molto semplice ed intuitivo da usare infatti inserite le Vie una volta mi basta aggiornarle di tanto in tanto .



Il metodo non lascia spazio a grossi errori e quindi in questa perizia i dati del Price che ottengo sono per la Via dell'immobile in questione i seguenti.



Prezzo immobile 84750 .Prox asta 67800.



Valutazione al mq della Via del Price .



Euro 865 al mq : Prezzo di mercato reale in vendita libera.



Valutazione Price al 50 % :432,5 al mq .



Prezzo da offrire



432,5 x102,90mq commerciali : EURO 44504 euro.



Abbiamo il primo dato chiaro .

L'immobile quando sara' trattato con i creditori non dovra' costarmi piu' di 45000 euro che rappresenta il 50 % della valutazione di mercato.

Per chi e' pratico di stralci sa benissimo che non possiamo acquistare sopra il 50 % del prezzo di mercato altrimenti conviene andare in asta .

Se si stralcia bisogna avere grossi guadagni!

Passiamo all'ultimo dato e abbiamo concluso la nostra impostazione per arrivare a contattare l'esecutato e raccogliere la delega.

A noi interessa che ci sia l'esecutato nell'immobile per poterlo contattare e raccogliere la delega .



Qui abbiamo un dato chiaro ossia la presenza nell'immobile degli esecutati.





L'immobile e' abitato e quindi per chi conosce bene gli step dello stralcio immobiliare non sara' difficile andare a fare il discorso classico per raccogliere la delega che dara' il via allo stralcio immobiliare.



Bene siamo giunti alla conclusione di questo manuale che mostra come sia facile almeno in fase preliminare selezionare immobili da stralciare.

Ora hai i punti chiave da individuare in perizia.



Ti assicuro che per chi non e' pratico questi step sono spesso sconosciuti .



Investire in stralci immobiliari  con la crisi e' redditizio per via della predisposizione dei creditori ad accettare offerte creative vista la mancanza di liquidita' in questo periodo .



Spetta a te decidere se salire sul treno e non perdere l'occasione di sfruttare questo momento.



Se poi non hai capitali da parte con lo short trading potrai stralciare l'immobile e intestarlo ad un altro e guadagnare la differenza tra il valore di mercato dell'immobile e la somma dei debiti stralciati.



Senza anticipare nulla.



Il tuo capitale sara' in questo caso la tua bravura nel conoscere questa tecnica avanzata usata da pochissime persone in Italia.

Grazie per avermi seguito in questo post .
Ti auguro un buon business 
Franco

 


13 commenti:

  1. Salve Franco, come faccio a sapere il nome dell'esecutato in quanto non è indicato in perizia.

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  2. Ciao per la privacy non si trova in perizia questo dato ,ma grazie al numero civico e all'interno basta andare a controllare nel citofono oppure suonare all'interessato .
    Infatti nel master stralci consiglio di dedicare una mattinata a settimana e selezionare 6 o 7 perizie interessanti e poi andare a contattare direttamente gli interessati per iniziare la raccolta della delega.

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  3. Io ho letto la perizia, si trattava di un appartamento all'ultimo piano, dove ci sono tre condomini per piano. Sono riuscito a contattare l'amministratore, il quale intuiva chi fosse l'esecutato in quanto continuava a pagare le rate con scrupolo, nessuno sapeva nel condominio le sue disavventure. Ho imbucato nella cassetta della posta il mio invito e aspettato, due gg. per il contatto e poi invitato a casa per presentarmi e farmi firmare la delega. GC

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  4. Buonasera, sarei interessato ad investire i stralci , ma non ho il tempo per gestire tutta la fase ... se qualche esperto fosse interessato ad un socio mi può contattare a f.laforza@finbusinessitalia.com

    Grazie

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  5. Ciao Franco vorrei chiederti un parere in merito ad una proposta di saldo e stralcio che sto affrontanto in sti giorni.
    Io ho effettuato tramite un agente immobiliare una proposta di acquisto di un appartamento pignorato offrendo 40.000€ L'agente lunedi e andato a presentare la proposta ed e stata accettata adesso io vorrei sapere e vero che devo anticipare le spese di gestione pratiche somma di 3.000€? Perche mi e stato detto che la societa GMA se non riceve dei soldi come garanzia che io non mi tiri indietro dato che c'e da aspettare circa 6 mesi x l'atto loro rinunciano a mandare avanti la pratica come posso muovermi? Secondo voi posso fidarmi? Io non ho nulla in mano a parte la fotocopia dell'atto della casa e la proposta d'aquisto che l'agente ha compilato e fatto firmare non c'e nulla che attesta che la mia proposta e stata accettata dal creditore e solo una cosa detta a voce ringrazio per un vostro riscontro

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  6. Ciao se ci si avvale di mediatori non effettui un classico slado e stralcio ,ma un acquisto normale e quindi devi affidarti a terze persone che conducono il gioco in cambio di una mediazione .
    Non esistono regole in tal senso perche' se segui lo stralcio da solo ovviamente non devi tirare fuori denaro finche' non saldi al trasferimento di proprieta' .
    Se ti avvali di intermediari allora le regole vengono dettate da chi gestisce il tutto e se ti chiedono un antiicipo spese puoi darlo a tuo rischio oppure lasciare perdere l'operazione.

    Per fare una proposta non e' necessario pagare spese ,ma solo la mediazione in caso di accettazione ma essendo di uno stralcio la sicurezza di concludere l'operazione e' al rogito e se anticipi denaro e poi salta la pratica e' difficile riavere indietro i soldi .
    Franco

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  7. Ciao Franco, sono interessato ad un appartamento all'asta. L'appartamento è disabitato, e dal quel che dicono i vicini, i proprietari hanno lasciato l'Italia. E' possibiule contattare direttamente i creditori (in questo caso banca e condominio), e proporre loro di acquistare l'appartamente, senza affettuare l'asta. In questo caso, il problema della delega dell'esecutato, come può essere superato?, Ciao, grazie per la risposta.

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    1. Ciao se vuoi stralciare un debito purtroppo senza delega degli esecutati la banca o i creditori non ti rispondono nemmeno .
      Non ci sono soluzioni puoi andare solo all'asta .
      Mi spiace.

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    2. Mi confermi, qundi, che non avrei neanche la possibilità di ofrire loro di acquistare casa allo stesso prezzo della base d'asta, senza farsi fare i conteggi e quant 'altro riguardi l'esecutato? (il mio fine è non avere concorrenza durante l' asta). Un saluto a te e al tuo staff.

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  8. Ciao Franco, nel tuo esempio, l'immobile non deve costarti più di 45000 euro. Quanto dovrai effettivamente offrire alla Banca, considerando che 45000 euro (se ho inteso bene) sono comprensive delle spese da affrontare per portare a termine lo stralcio?
    Grazie Costanzo

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  9. Ciao ci sono diverse variabili , presenza equitàlia , condominio , altri creditori e cancellazioni ipoteche .Ogni operazione va minuziosamente smantellata in base al numero creditori e al prezzo atteso di rivendita e quindi cambia sempre per ogni operazione

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  10. Ciao Franco mi piacerebbe avere una bozza della delega che ti fai fare dagli esagutati per poi portarla ai creditori...grazie

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    1. Scrivi alla mia assistente per avere una copia .
      relax.immobiliare@yahoo.it

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